Lagere woonlasten door lenen

7 juni 2014

Waarom een deel van je hypotheek aflossen slim is

"Je denkt toch zeker niet dat we met het ene gat het andere gaan dichten?!" Voor me zit Angelique me met grote ogen aan te kijken. Ik heb haar en haar partner Maurice zojuist voorgesteld om een lening af te sluiten om een deel van de hypotheek af te lossen. Dat klinkt misschien raar, maar dat is het niet. Het bespaart geld én het zorgt ervoor dat hun huis niet meer onder water staat.

Hypotheek versus WOZ-waarde

Cijfers onderbouwen het voorstel dat ik Angelique en Maurice voorleg. In 2009 hebben zij hun woning gekocht voor € 240.000. Zij hebben toen een hypotheek op basis van 125% van de executiewaarde afgesloten van € 250.000, rente 5,4% voor 10 jaar vast. Van de gemeente ontvingen ze onlangs een nieuwe aanslag voor de WOZ-belasting met een WOZ-waarde van € 235.000. Het huis staat dus ‘onder water’. Helaas een situatie die voor 30% van de mensen van toepassing is.

Als er verkoopplannen zijn is het ‘onder water staan’ van de woning uiteraard nadelig. Maar ook op dit moment is het slim om een gedeelte hoger dan de WOZ-waarde boetevrij af te lossen. Dat scheelt ze € 300,- op jaarbasis.

Wat banken willen

Banken zien graag dat de hypotheek afgelost wordt zodat de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning meer in evenwicht zijn. Daarom is het mogelijk om het gedeelte van de hypotheek hoger dan de actuele WOZ-waarde boetevrij af te lossen.

Hoe banken rekenen

Om het risico van een hypotheek te bepalen baseren banken zich sinds 2013 op de marktwaarde. Hiervoor kan vaak de WOZ-waarde gebruikt worden. 100% van executiewaarde komt ongeveer overeen met 90% van de marktwaarde. In het geval van Maurice en Angelique dus 90% van € 235.000 = € 211.500.

Advies financiering huis onder water

Is het verstandig voor Maurice en Angelique om geld te lenen en daarmee een gedeelte van hun hypotheek af te lossen? Ja, zeker wel; in hun geval is het verstandig om hiervoor € 38.500 te lenen. Dan valt hun hypotheek namelijk in de lagere risicoklasse van 100% executiewaarde. Daarmee besparen ze 0,2% risico-opslag over de gehele hypotheek.

Een lening voor een bedrag van € 38.500 kan al afgesloten worden voor een rente van 5,8%. Daarmee resulteert de volgende situatie:

Oude hypotheek situatie

Rente hypotheek € 250.000 x 5,4% = € 13.500 = € 1.125 per maand.

Nieuwe hypotheek situatie

Rente hypotheek € 211.500 x 5,2% = € 10.998 = € 916,50 per maand 
Rente lening € 38.500 x 5,8% = € 2.233 = € 186,08 

Totaal rentelasten per maand € 1.102,58 per maand

‘Zijn er dan geen fiscale gevolgen?’ Is de terechte opmerking van Maurice. Nee, dit kan zonder verlies van de renteaftrek. Voor hypotheken die afgesloten zijn na 1 augustus 2011 kan het iets anders zijn, maar een goede adviseur zal je daarover informeren.

Samenvatting hypotheek aflossen met een lening

Ons advies gesprek eindigt in een samenvatting. Maurice en Angelique hebben nu een hypotheek die een stuk lager is dan de marktwaarde van hun woning. Goed voor hun gemoedsrust! Ze hebben natuurlijk wel een lening, maar daar wordt maandelijks een stuk van afgelost en is bedoeld om de te hoge hypotheek af te lossen. Naast het lagere bedrag aan te betalen rente per maand zijn ze nu ook flexibeler om hun hypotheek over te sluiten. Doordat die namelijk onder de 90% van de marktwaarde is uitgekomen is het oversluiten van de hypotheek een stuk makkelijker geworden, doordat er meer banken zijn die een aantrekkelijke rente kunnen aanbieden, zodat het voordeel nog verder kan oplopen. Angelique: "Dit is financieel beter én het voelt beter!"

Advies via krediet.nl

Onze ervaren en creatieve adviseurs hebben ruime ervaring met mensen die een lening willen afsluiten om een deel van de hypotheek af te lossen. Door in gesprek te gaan weet je precies waar je aan toe bent en wordt je begeleid bij zowel het afsluiten van de lening als het omzetten van de hypotheek.